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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1980 萬 (含車位價)
參考單價：23.32 萬/坪
地址：桃園市中壢區元化路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：金爺名宮
格局：開放空間
總坪數：84.91 坪 (不含車位面積)
主建物面積：47.78 坪
附屬建物面積：7.56 坪
共同使用：11.99 坪
其他面積：17.58 坪
土地面積：9.63 坪
樓別/樓高： 5樓 / 12樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：b1 平面
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：4320 元/月
鄰近學校：新明國小、新街國小、興國國小
鄰近公園：光明公園、中正公園
生活機能：興國市場、新明市場、全聯
附近交通：A21捷運站、A22捷運站、中壢車站
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對該物件進行買房者角度的分析報告。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地點優越：位於海華 SOGO 商圈核心，鄰近 A21、A22 捷運站與火車站，交通便利性極高。 2. 坪數稀缺：室內總坪數達 84.91 坪，在大區域內屬於大坪數類型，適合商業或大空間需求。 3. 現有租約：目前有租客且租約至 114 年（2025 年），投資報酬率可預先估算，現金流穩定。 4. 車位配套：附贈一個坡道平面式車位，在市中心停車需求高，提升使用便利性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：建於約 33 年前（1992 年左右），可能面臨管路老化或設備更新問題。 2. 樓層限制：位於 5 樓，雖有電梯但非頂樓或高樓，景觀與採光可能受限，且鄰近商家林立可能有噪音。 3. 登記用途混淆：標題標示為「商辦」，但資料欄位顯示用途為「住家用」，需確認稅負及貸款差異。
機會 (Opportunities)	1. 投資增值潛力：位於精華地段且交通節點（雙捷運）旁，長期保值性佳。 2. 租金收益：適合作為收租標的，因生活機能極強（鄰近市場、購物中心），出租容易。 3. 自商用空間：若購屋者本身有創業需求，此大坪數空間可規劃為工作室或辦公室。
威脅 (Threats)	1. 銀行貸款限制：銀行對於 30 年以上老舊房屋，貸款成數可能較低或年限縮短，需預留更多自備款。 2. 稅務差異：若實際為商業登記但標榜住家，或反之，可能影響稅負成本（如地價稅、房屋稅）。 3. 租約到期風險：114 年租約結束後，是否續租或能否找到新租客存在市場波動風險。

2. 物件評論

此物件屬於「地段優越的投資型標的」，適合尋求現金流或自營商辦空間的買方，若作為純粹的家庭居住則非首選。

主要理由如下：

性價比極高：每坪單價約 23.32 萬，在包含車位且位於 SOGO 商圈精華區的情況下，價格相對具吸引力，尤其是大坪數單位較為稀有。
交通與機能優勢：雙捷運站與火車站周邊，生活機能在中壢區屬第一梯次，長期而言抗跌性強。
需注意的風險點：屋齡已逾 30 年，建議在簽約前務必確認銀行貸款條件（額度與年限）。此外，請務必核對土地登記簿與使用執照，釐清「住家用」登記下是否可合法作為商業使用，以免後續產生稅務爭議。

總結來說，若您預算足以應付老屋可能帶來的修繕成本或較高比例的自備款，且看重地段穩定性，此物件值得考慮；反之，若偏好新成屋或對貸款年限有極高要求，則需慎重評估。

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